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Ihr Vater oder Ihre Mutter zieht dauerhaft ins Pflegeheim. Das Gespräch mit der Einrichtung ist geführt, ein Pflegegrad ist festgestellt, der Einzugstermin steht. Jetzt kommt das Schreiben mit den monatlichen Kosten, und Sie rechnen nach: Wie lange reicht das Ersparte? Und was ist mit dem Haus?
Diese Frage stellt sich in Baden-Württemberg schneller als in den meisten anderen Bundesländern. Der Eigenanteil, den Pflegebedürftige im Heim selbst tragen müssen, gehört hier zu den höchsten bundesweit. Was das konkret bedeutet, lässt sich mit Zahlen zeigen – und diese Zahlen entscheiden, ob ein Verkauf nötig ist und wie viel Zeit dafür bleibt.
Seit der Pflegereform 2022 trägt die Pflegeversicherung einen pauschalen Zuschuss zur Pflege, der mit der Aufenthaltsdauer steigt. Der Anteil, den Heimbewohner selbst zahlen, ist der einrichtungseinheitliche Eigenanteil (EEE). Er gilt für alle Pflegegrade 2 bis 5 in einer Einrichtung gleich und deckt ausschließlich die Pflegeleistungen ab – nicht Unterkunft, Verpflegung und Investitionskosten, die zusätzlich anfallen.
Laut vdek-Pflegelotse lagen die durchschnittlichen monatlichen Kosten für vollstationäre Pflege in Baden-Württemberg im Q2 2025 bei:
Zum Vergleich: Im günstigsten Bundesland liegt der Gesamteigenanteil rund 500 bis 600 € niedriger. Über zwei Jahre Heimaufenthalt ergibt das einen Unterschied von mehr als 12.000 €. Für eine Familie, die rechnen muss, ist das kein Randwert.
Bei 3.032 € monatlichem Eigenanteil entstehen folgende Gesamtkosten – die Rechnung ist simpel, aber sie trifft:
Wer 60.000 € Erspartes hat, ist nach knapp zwei Jahren am Ende. Ab diesem Punkt greift das Sozialamt mit Hilfe zur Pflege nach § 61 SGB XII ein – aber erst dann, wenn das verwertbare Vermögen unterhalb des Schonvermögens liegt. Und das ist der Moment, in dem das Haus zur entscheidenden Variable wird.
Das Schonvermögen nach § 90 SGB XII beträgt 10.000 € pro Person. Erst wenn das Barvermögen darunter liegt, tritt das Sozialamt ein. Wer 15.000 € auf dem Konto hat, zahlt also zunächst 5.000 € aus eigener Tasche, bevor das Amt Leistungen erbringt.
Für Immobilien gilt eine besondere Schutzregel: Ein selbst bewohntes Eigenheim zählt nach § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII als geschütztes Vermögen – solange es tatsächlich bewohnt wird. Die klassische Konstellation: Die Mutter ist im Heim, ihr Ehemann lebt weiterhin im Haus. In diesem Fall kann das Sozialamt nicht auf die Immobilie zugreifen.
Sobald das Haus leersteht, ändert sich das. Ein leerstehendes Eigenheim ist in der Regel kein geschütztes Vermögen mehr. Das Sozialamt kann verlangen, dass die Immobilie verwertet wird, bevor Hilfe zur Pflege geleistet wird. Genau an diesem Punkt wird ein Verkauf nicht mehr freiwillig, sondern notwendig.
Stand: Oktober 2026. Rechtliche Einschätzungen ersetzen keine individuelle Beratung durch einen Fachanwalt für Sozialrecht.
Es klingt naheliegend: Das Haus rechtzeitig an die Kinder verschenken, bevor das Sozialamt danach fragt. Dieser Gedanke führt direkt in eine der kostspieligsten Fallen im Pflegerecht.
Nach § 528 BGB kann ein Schenker eine Schenkung zurückfordern, wenn er nach der Schenkung nicht mehr in der Lage ist, seinen Unterhalt zu bestreiten. Das Sozialamt tritt nach § 93 SGB XII in diesen Anspruch ein und kann Schenkungen bis zu zehn Jahre rückwirkend zurückfordern.
Wer das Haus fünf Jahre vor dem Heimeinzug verschenkt hat, ist damit nicht auf der sicheren Seite. Selbst wenn der Zehnjahresablauf nahe ist, lässt sich das ohne rechtliche Prüfung nicht sicher beurteilen – der Fristbeginn hängt vom genauen Datum der notariellen Beurkundung ab.
Gleiches gilt für einen Verkauf unter Wert: Wer die Immobilie für 180.000 € veräußert, obwohl der Marktwert nachweislich 380.000 € beträgt, verschiebt faktisch 200.000 € Vermögen. Das Sozialamt wertet das genauso wie eine Schenkung. Der Differenzbetrag zwischen gezahltem Preis und nachgewiesenem Marktwert ist zurückforderbar.
Diese Prüfung kann kein Artikel ersetzen. Die einzige sichere Grundlage ist ein Gespräch mit einem Fachanwalt für Sozialrecht, bevor irgendetwas übertragen oder unter Wert veräußert wird.
Stand: Oktober 2026.
Viele Angehörige fürchten, dass das Sozialamt nach ihnen greift, sobald das Vermögen der Eltern aufgebraucht ist. Diese Sorge ist seit dem Angehörigen-Entlastungsgesetz vom 1. Januar 2020 für die meisten Familien unbegründet – und das ist ein Punkt, der in der Aufregung rund um den Heimeinzug regelmäßig untergeht.
Kinder haften für den Unterhalt ihrer Eltern nach § 1601 BGB nur dann, wenn ihr Jahresbruttoeinkommen über 100.000 € liegt. Wer weniger verdient, wird vom Sozialamt grundsätzlich nicht in Anspruch genommen – auch wenn das Heim teuer ist und kein elterliches Vermögen mehr vorhanden ist.
Diese Grenze bezieht sich auf das Bruttojahreseinkommen des Kindes, nicht auf das gemeinsame Haushaltseinkommen mit dem Ehepartner. Wer in einer Grauzone liegt, sollte das rechtlich klären lassen. Für die Mehrheit der Familien ist die Antwort klar: keine Haftung.
Wichtig: Die 100.000-€-Grenze ist eine bundesweit einheitliche Regelung nach dem Angehörigen-Entlastungsgesetz – kein landesspezifischer Wert und nicht zu verwechseln mit dem Baden-Württemberg-spezifischen Eigenanteil, der je nach Einrichtung variiert.
Stand: Oktober 2026. Rechtsberatung im Einzelfall durch einen Fachanwalt für Familienrecht oder Sozialrecht.
Hier liegt der steuerliche Kern des Themas – und die Überraschung, die viele Familien ereilt, weil sie das Haus für automatisch steuerfrei halten.
Nach § 23 EStG gilt ein Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie als steuerpflichtiger Spekulationsgewinn, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Es gibt zwei Ausnahmen, die im Pflegefall unmittelbar relevant sind:
Die Gefahr entsteht durch Abwarten. Drei Jahre Leerstand nach dem Heimeinzug genügen, um die Eigennutzungsbefreiung zu verlieren. Ab diesem Punkt wird der Wertzuwachs seit dem Kauf mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert – bei einem Spitzensteuersatz von 42 % und einem Wertzuwachs von 200.000 € wären das bis zu 84.000 € Steuer.
Ein vereinfachtes Rechenbeispiel zur Veranschaulichung (keine Steuerberatung, keine konkreten Namen oder Ortsangaben): Eine Immobilie wurde 2016 angeschafft. Bis 2024 war sie selbst bewohnt, seit 2025 steht sie leer. Der Verkehrswert hat sich seit dem Kauf um 180.000 € erhöht. Ein Verkauf 2026 wäre noch steuerfrei – weil das Vorjahr 2025 noch als Eigennutzungsjahr zählt und 2024 das Jahr davor war. Ein Verkauf 2028, nachdem die Dreijahreszählung vollständig abgelaufen ist, wäre steuerpflichtig. Dieser Zeitunterschied von zwei Jahren kann fünfstellige Steuerersparnisse bedeuten.
Ein Steuerberater kann anhand des konkreten Kaufdatums, Kaufpreises und der Nutzungshistorie berechnen, ob ein Gewinn steuerpflichtig wäre und ob es einen günstigeren Zeitpunkt für den Verkauf gibt. Diese Berechnung kostet eine Beratungsstunde – die mögliche Steuerersparnis kann ein Vielfaches davon betragen.
Stand: Oktober 2026. Steuerliche Beratung durch einen zugelassenen Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht.
Wenn eine Übertragung der Immobilie an Kinder dennoch erwogen wird – nach sorgfältiger sozialrechtlicher Prüfung – stellt sich die Frage der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Der persönliche Freibetrag für Kinder beträgt nach § 16 ErbStG 400.000 € pro Kind. Eine Immobilie mit einem Verkehrswert darunter bleibt in der direkten Eltern-Kind-Linie steuerlich unbelastet.
Erbschaftsteuer und Schenkungsrückforderung stehen dabei in direktem Spannungsverhältnis: Was steuerlich günstig ist, kann sozialrechtlich zehn Jahre lang angreifbar bleiben. Beide Seiten müssen gleichzeitig betrachtet werden – das geht nur mit einem Berater, der beide Rechtsgebiete kennt, oder mit zwei Beratern, die koordiniert arbeiten.
Stand: Oktober 2026.
Wer sich in dieser Situation befindet, hat mehrere parallele Fragen gleichzeitig auf dem Tisch. Eine sinnvolle Reihenfolge, die in der Praxis immer wieder überzeugend ist:
Für Familien in der Region Stuttgart, Ludwigsburg, Esslingen, im Rems-Murr-Kreis und im Kreis Böblingen steht immozeit als inhabergeführtes Unternehmen aus Kornwestheim für eine erste Einschätzung zur Verfügung. Kein Verkaufsdruck, keine Verbindlichkeit – sondern eine ehrliche Einschätzung, was die Immobilie wert ist und wie ein Verkauf in Ihrer Situation realistisch abläuft.
Die Entscheidung, ein Haus unter diesen Umständen zu verkaufen, verdient Klarheit statt Hast. Das Formular auf dieser Seite ist der erste Schritt. Wir melden uns zeitnah zurück.
Weitere Beiträge zum Thema finden Sie in unserem Blog.
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Redaktion · Immozeit
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